こんにちは、シロです。
現役で不動産の賃貸仲介営業をしながらブログ執筆をしています。
何故ブログを始めようと思ったかはこちら →【不動産営業の本音】ブログ執筆で暴露します。
こんな疑問にお答えします。
本記事を読むと、契約書の記入で困ることがなくなるので 契約書の再発行でお引越が遅れることもないですし、スムーズな賃貸契約が可能です。
もちろんトラブルになることもありません。
ぜひ、最後まで読んでくださいね！
1. 賃貸物件の契約書ってどんなの？
まずは簡単に用語解説として
ポイント
・貸主＝家主＝オーナー
・借主＝契約者
・入居者＝実際に入居する人（本人を含む）
・連帯保証人＝借主がお金を払わないときの請求先
・管理会社＝入居者対応などをしている会社
・媒介業者＝物件を紹介、案内、契約手続きをした仲介業者
・所有者＝物件の持ち主（たまに貸主と違う）
これらの用語（主語）を理解しておくとスムーズに契約書が読めます。
1-1. そもそも「契約書」とは何なのか？
「契約書」とは「約束事」を書いている書類のことを言います。
賃貸物件の契約時には契約書を交わしますが、様式や呼び方は不動産業者によって様々で
一般的な名前では
「賃貸借契約書」
「建物賃貸借契約書」
「居住用賃貸借契約書」
上記の3つが多いですね。
貸主が借主にあるものを使用させ、賃料を支払う契約書を「賃貸借契約書」と呼びます。
要は「貸し借り」の「約束事」ですね。
ただ、厳密に言えば「建物」や「居住用」の物件を契約するので
「建物賃貸借契約書」
「居住用賃貸借契約書」
こういった呼び方をしている不動産会社もありますね。
1-2. 賃貸の契約書にはどんなことが書いてある？
不動産会社によって様式は全然違いますが、記載事項は宅建業法で決まっているのでほとんど同じです。
契約書の記載事項
- 物件情報（名称、住所、構造、築、間取りなど）
- 条件（敷金、礼金、家賃など）
- 付帯設備、残置物の有無
- 契約期間、更新の内容、更新料の有無
- 貸主、管理会社
- ペット飼育や楽器使用可の物件なら明記されているか
- 民法、借地借家法などを基にした条文、特約
こういった情報を記載しています。
ちなみに国土交通省に契約書のひな形があるのですが、これを基にしている業者も多いですよ。
→住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省
また、上記の記載事項で「民法、借地借家法などを基にした条文」は分かりづらいと思います。
なので「重要事項説明書」（以下重説）でしっかり説明してもらいましょう。
「重説」については別記事でご紹介しています。
→賃貸の重要事項説明書とは？本当に大切なところを解説します。
2. チェックしてほしいこと
契約書で最低限チェックしてほしいことは
チェックリスト
- 物件情報（名称、住所、構造、築、間取りなど）
- 条件（敷金、礼金、家賃など）
- 付帯設備、残置物の有無
- 契約期間、更新の内容、更新料の有無
- ペット飼育や楽器使用可の物件なら明記されているか
- 特約
この6つです。
先ほど記載内容であげたもののほとんどですが、チェックにそれほど時間はかかりませんので頑張りましょう！
また契約書を記入する前には、契約内容の「重説」があるのですが、わりと契約書と重説を作成する業者は違います。
注意ポイント
「契約書」→家主、管理会社が作成
「重説」→仲介業者が作成
もし「重説」に誤りがあり「契約書」にあまり目を通さずに契約した場合でも原則「契約書」が優先になります。
上記6つは賃貸物件を契約する上でかなり重要な部分なので最低限、契約書原本でも確認しましょう。
では、1つずつ簡単に説明しますね！
2-1. 物件情報（名称、住所、構造、築、間取りなど）
これは間違えることはないと思いますが、契約希望の物件と相違がないか念のため確認しましょう。
2-2. 条件（敷金、礼金、家賃など）
条件は絶対に確認が必要です！
記載ミスの家賃で契約なんて笑い話にもなりませんからね…
あと、「礼金」もよく見ておいてください！
注意ポイント
悪徳不動産業者は、物件の募集図面の礼金に上乗せした見積りを出して、本来の礼金との差額をお小遣いにしたり…なんて話もあります。
そして、いざ契約となったら契約書に礼金を記載しません。
契約書は家主控えもあるので、家主から言われている本来の「礼金」を記載しないといけません。
上乗せした礼金を契約書に記載すると家主に突っ込まれますからね…
なので、契約条件はしっかり確認しておきましょうね！
2-3. 付帯設備、残置物の有無
これは、キッチン、洗面、バス、エアコンなどの説明ですね。
「設備」の記載があれば「入居者の故意、過失以外」の破損、故障は家主負担で修理してもらえます。
「残置物」の場合は全入居者が置いて行った物なので、基本的に性能保証はされません。
2-4. 契約期間、更新の内容、更新料の有無
長く住むとなった場合に
何年契約なのか
どういった内容で更新されるのか
更新の際にお金はかかるのか
こういったことも確認しておくと後々、困りませんよ。
2-4-1. 契約期間
契約期間は何年なのか確認しましょう。
一般的には1、2年契約が多いですね。
仮に2年契約だとしても、携帯電話みたいに縛りがあるわけではないので安心してください。
2-4-2. 更新の内容
契約期間の満了時はどういった内容で更新されるのか確認しましょう。
といっても一般的な賃貸借契約ですと、同じ内容で更新が基本ではあります。
たまに「定期借家」という契約で、家主の合意がないと更新できない（厳密には再契約できない）場合もあるので注意が必要です。
2-4-3. 更新料の有無
契約更新時にかかる費用はいくらなのかの確認です。
更新料→家主に支払う費用（大体5,000円～賃料1ヵ月分）
更新事務手数料→不動産会社に支払う費用（大体5,000円～賃料0.5ヵ月分）
こういった費用が発生する物件もあります。
2-5. ペット飼育可や楽器使用可の物件なら明記されているか
ここを見落としてしまうと、とんでもないトラブルになりますので注意してくださいね！
あまり契約書で記載忘れはありませんが、口頭だけの契約は必ずトラブルになるのでやめましょう。
なので、もしペット飼育可や楽器使用可の物件を契約する場合は必ず契約書に「飼育可」、「使用可」と入れてもらってください。
さらにトラブルになった場合の責任がどこまで入居者負担になるかまで、はっきり決めておくと吉です。
2-6. 特約
ここもかなり重要です。 「特約」とはその時の状況によって割と自由な約束事ができる条文のことを言います。
同じ物件でも号室によって違ったり、お客さんによって違ったりもしますね。
例えば、家賃交渉があって他の号室より家賃ダウンした場合などに、家主が今回の契約内容では最低1年は住んでほしいとなったら
「1年未満で解約の場合、違約金として家賃1ヵ月分を支払うものとする。」
みたいな特約(約束事)が付いてきたりします。
他の条文はひな型通りの場合が多いですが、特約は契約によって全然違いますので注意してください。
もちろん契約前の重説で説明がありますが、「契約書」でも絶対に確認しておきましょう！
3. 書き方の注意点
契約書は不備があると、書き直しや再発行になるので地味に時間がかかったりします。
そうなると鍵の引渡しが遅れかねないので、注意して記入しましょうね！
ただ実際に記入するのは
・氏名
・住所
・電話番号
・勤務先情報
基本的にこの4つですので、普通に記入すれば問題ありません。
注意点としては
チェックリスト
- 住所は現住所(引越し前)
- 印鑑のカスレ、にじみに注意
- 保証人は実印で捺印
これぐらいですね。
印鑑のカスレやにじみは結構多くて、よく再来店してもらってます。（笑）
印鑑は不動産会社の担当営業に、代わりに押してもらうのもアリだと思いますよ。
変な書類に捺印されそうで恐いかもですが、サインしたものに限定すればいいだけで実印でなければ大丈夫です。
住所関係もミスが多いですが、分からないところを自分で判断して記入するのはやめましょう。
わりと契約書の再発行は手間がかかります...
また結構よくあるのですが、住民票や印鑑証明の住所が「現住所」と違う場合は不動産屋の担当営業に相談してくださいね！
４．まとめ
賃貸物件の契約書について説明しましたが、いかがでしたでしょうか？
用語が普段使わないものなので、分かりづらいところもあったかもしれません。
ただ、しっかり確認しておかないと後々トラブルになりますので頑張りましょうね！
記載事項の詳細は別記事で分かりやすく解説していますので、そちらをご覧ください。
→賃貸の重要事項説明書とは？本当に大切なところを解説します。
また、書き方で分からないところがあれば不動産屋の担当営業に確認がオススメです。
もし書き間違えたとしても、絶対に「修正液」は使わないでくださいね！
基本は訂正箇所に二重線を引いて訂正印を捺印するといった方法になります。
書き間違えた場合も一度、担当営業に相談するのがいいかもしれません。
ではでは～