賃貸の重要事項説明書とは？本当に大切なところを解説します。

 

こんにちは、シロです。

現役で不動産の賃貸仲介営業をしながらブログ執筆をしています。

→何故ブログを始めようと思ったかはこちら 【不動産営業の本音】ブログ執筆で暴露します。

 

皆さん、賃貸契約の際に説明がある書類の「重要事項説明書」って知っていますか？

この書類の説明を理解していないと後々、トラブルになりますので

この記事では

こんな疑問にお答えます。

記事を読み終えると、「重要事項説明書」をしっかり理解できますし、お引越しのトラブルを避けることができます。

 

 

1．重要事項説明書とは

 

重要事項説明書（以下重説という）とは簡単に説明すると「契約書」の本当に大事なところを分かりやすく抜き出したものです。

 

なぜ重説が必要かいうと、契約書の条文（賃貸なら大体30条ぐらい）なんて読みませんよね？

 

しかも読んだところで、覚えてないし専門用語が多くて理解も難しいと思います。

 

でも理解していない内容の契約なんて怖すぎますよね...

 

そこで「重説」で契約書の最低限は理解してほしいところを、分かりやすく説明することになっています。

 

ちなみに不動産業者は重説を「契約前」にしないといけませんので 重説後、条件等が物件資料や話と違うようであれば「キャンセル」も可能ですよ。

 

重説は契約内容、注意点を説明して、お客さんに契約する物件について理解してもらうものですからね。

 

 

2．重説のルール

 

この重説の「やり方」にも厳しいルールがあります。

 

このルールを守らないと不動産屋は行政処分の対象となります。

では、1つずつ説明しますね。

 

2-1.「書面の交付」

 

これは契約事では当然ですが「言った言わない」を防ぐためや「口頭だけの説明」では専門用語があり難しいためです。

 

 

ただ、記載内容はほぼ決まっていて形が違うだけです。

なので同じ物件ならば同じ説明内容になりますね。

 

詳細な説明項目については下記リンクの下部「重要事項説明の流れ」をご参照ください。
公益社団法人　全日本不動産協会　重要事項説明書とは

 

後ほど、説明項目のここだけは押さえておきたい 「本当に大切なところ」について説明いたします。

 

2-2.「口頭で説明」

 

これは書面を渡して読んでもらうだけではなく、質疑応答を含めしっかり説明する必要があるということです。

なので、分からないところがあれば納得のいくまで質問してくださいね。

 

2-3.「取引士証の提示」

 

「取引士証」とは宅地建物取引士の免許証なのですが

 

上記の流れで取得できます。

 

この「取引士証の提示」は次の「説明する取引士」の本人確認の意味合いもありますのできちんと提示があるか注意しましょう。

 

また、重説の記載事項で説明をする取引士の「記名押印」も必要です。

 

※「取引士証の見本」

 

2-4.「取引士が説明」

 

先ほどの「取引士証」を交付されている「宅地建物取引士」が重説を説明しないといけません。

 

こんな事が結構あると聞きます。

不動産はトラブルが多いので、きちんと免許のある宅地建物取引士に説明をしてもらいましょう。

 

3．具体的に何の説明なのか？

 

「2-1.」で説明した通り、不動産業者によって形式は違いますが、内容は大きくは同じです。

要は物件の契約条件や特徴、注意点を説明するものです。

 

 

3-1．物件の名称、住所、構造、築年数

 

ここを間違えることはないと思いますが、念のため確認しておきましょう。

契約しようとしている物件の基本情報です。

 

3-2．賃料並びに賃料以外に授受される金銭

 

これは業者によっていろいろと呼び方があるのですが、要はお金の契約条件の話です。

物件資料や予定していた契約条件と相違がないか確認しましょう。

また家賃、共益費（管理費）、駐車場代、駐輪代など毎月の固定額以外のお金で

こういった金額の間違いはないか、使用目的、更新も絶対に確認しておきましょう。

不動産は本当に金銭トラブルが多いので確認忘れがないようにしてくださいね！

 

3-3．設備の整備状況

 

キッチン、トイレ、浴室、その他の設備の整備状況の説明です。

設備は入居後の生活に大きく影響しますので要チェックですね！

 

 

まず「都市ガス」「プロパンガス」「ガスなし（オール電化）」のどの設備になるかです。

 

 

あと古い物件は注意が必要なのですが、キッチン、洗面、浴室の全てでお湯が出るのかも聞いておきましょう。

 

基本的に、建物の設備は入居者の「故意、過失以外の故障」は家主負担で修理してもらえます。

 

 

家主のスタンスとしては残置物の場合、使用するのは構わないが「性能保証はしません」というのが多いです。

（単身用のエアコンは「設備」の場合がほとんどです。）

 

また、消耗品は入居者負担で修理、交換しないといけません。

 

例えば照明の電球や水道のパッキンなど、ここも注意が必要ですね。

 

 

どこまでが物件の設備かしっかり確認しておきましょうね！

 

3-4．敷金の清算方法

 

敷金もトラブルになりやすいですね。

退去時の話なので、あまり頭に入らないかもしれませんがここも注意が必要です。

 

敷金とは入居時に預けるお金のことで、主に退去時のクリーニング費用や入居者負担の修繕費に使われます。

 

ここでトラブルになりやすいのは、割とざっくりとした説明しかなかった場合です。

 

 

一番良いのは、「現状回復義務は国交省のガイドラインに従う」といった文言を記載してもらうことですね。（契約書等に添付されている場合もあります。）

※現状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）（25、26ページの「別表3」が分かりやすいです。）

 

上記のガイドラインは152ページと長いのですが要約すると「自然損耗」「経年劣化」「入居者の故意、過失以外」は特に入居者の負担はありません。

 

このガイドラインは結構、事細かく説明があるのでかなりトラブルは回避できると思います。

 

 

ただし、ここで注意です。

ガイドラインにも下記の通り記載があるのですが

 

① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

※引用「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改訂版　7ページ

 

これを満たせば「特約」をつけることが可能です。

 

 

よくあるのが「退去時クリーニング費用」の定額設定で、大体20,000円～40,000円です。

 

もちろん、クリーニング費用が定額だからといって「入居者の故意、過失」が免除されるわけではないので注意してください。

 

なので何か室内設備を「故意、過失」で壊してしまったり、傷つけてしまったら 「クリーニング費用」+「修理代」を請求されます。

 

重説や契約書にもこういった「特約」がないかしっかり確認しておきましょうね！

 

また清算後の敷金はいつ返還されるのか、返還方法はどうなのかも合わせて聞いておいたら吉です。

 

 

3-5．契約期間や更新の内容

 

ここで絶対に確認しておくのは「定期借家の有無」と「更新料の有無」の2点です。

 

3-5-1．定期借家の有無

 

定期借家とは契約で定めた期間で一旦終了する契約です。

 

 

どうしても定期借家は、立場的に家主が強くなるのでよく避けられますね。

 

賃貸物件の契約はこの「定期借家」と一般的な「普通賃貸借契約」(一般賃貸借契約など呼び方は様々)のどちらかになります。

 

「普通賃貸借契約」は大体1～2年契約（自動更新）で、こちらは入居者の立場がかなり強くなります。

 

家主側からは正当事由がないと更新拒絶ができません。

 

家主の正当事由の例

などなど。

 

ちなみに入居者側からの更新拒絶は特に理由がなくても可能ですよ。 その代わり、退去しないとダメですけどね。

 

3-5-2．更新料

 

更新料はその名の通り、契約更新の際にかかるお金のことです。

 

例えば2年契約で契約日が8月ならば、2年後の8月中に9月分の家賃と一緒に支払いになります。

 

ただ契約更新といってもほとんどの場合が、書類手続きなど特別何かするわけではありません。

 

 

なので、更新料があるかどうか、支払い方法も絶対に確認しておきましょうね。

 

また、更新料とは別に「更新事務手数料」も必要な物件もあったりします。

 

 

「更新料」、「更新事務手数料」をダブルで請求してくる管理会社もあるので注意してくださいね！

 

 

3-6．契約の解除に関する事項

 

ここで見ておかないといけないのは、解約（退去）するときはいつ言えばいいのかです。

居住用賃貸だと多くは1ヵ月前（たまに2ヵ月前）ですね。

 

なので、8月中に解約する場合は7月中です。

注意点としては多くの場合、きちんと1ヵ月前でなくてもいいということです。

 

？？？となるかもしれませんが、ここは解約時の家賃計算が「月割」「日割」で変わってきます。

 

「日割」なら住んでいた日までの家賃ということで分かりやすいですが、「月割」は少しややこしいですね。

 

例えば月割の場合、

この2つとも8月分の家賃は1ヵ月分として（日割計算しない）かかります。

 

 

要は7月中に8月で解約すると申し入れしたとして、8月の1日に退去しようが、31日に退去しようが

7月に8月分として払う家賃は同じということです。

 

また解約申入れが8月に入ってしまうと、今度は9月分の家賃が1ヵ月分かかるのでご注意ください。

 

なので8月中に退去するのが決まっているなら、とりあえず末日退去にしておいた方が得策ですよ！

 

もちろん退去時は「退去立会」をしないといけないので、末日に立会が可能ならばですけどね。

 

 

立会時に鍵を返却しないといけないので、その日以降は室内に入る事はできません。

 

ここも注意してくださいね！

 

3-7．違約金に関する事項

 

この項目は主に短期（1～2年）での解約時の違約金について記載があります。

 

こんな感じです。

 

これも知らないと急遽、引越ししないといけなくなったときに思わぬ出費になりますよね。

 

違約金については次の「特約」に記載がある場合もありますので、ここも必ずチェックしておきましょう。

 

3-8．その他特約

 

ここはかなり重要なところですよ！

 

 

「特約」とは契約書の一般的な条文とは別に、物件やその時の状況によって特別にする約束のことです。

 

これは後々トラブルにならないように物件の号室、そのお客さんによって細かく記載されます。

 

例えば

 

 

 

上記のように割と自由な約束事が可能です。

 

なので、今回の契約でどういった特約があるか必ず確認しておきましょう。

契約後に、「聞いていません。」となっても契約書にサインしていれば原則言い逃れはできません。

 

逆にトラブルになりそうな心配事があれば、細かく記載してもらうよう不動産屋に頼んでみるといいですよ。

 

また、いくら特約といえど明らかに借主にとって不利な約束や大きすぎる金額は記載できません。

 

もし、「これはいくら何でもおかしい…」と思うような特約が付いている場合は都道府県の宅建協会や国民生活センターに一度相談してみましょう。

 

 

 

4.　契約書との違い、優先度

 

重説はあくまで物件の説明書です。 なので、当然ですが契約書の方が優先度は高いです。

なぜなら契約書にサインすると、その契約で納得したことになるからです。

 

ただ、契約書を読んでもよく分からないという場合や条件の再確認の意味合いで重説があります。

 

では、重説が間違っていた場合どうなるのか？

 

 

「エアコンが1台付いていると説明があったのに、いざ入居したときになかった。。。」

 

こういった場合は、エアコンを付けてもらえば解決ですよね？

またエアコンがないことにより損害が発生したことを立証できれば損害賠償請求も可能です。

 

でもペットを飼育できると説明を受けていたのに、実際は飼育できなかった場合などは 取り返しつきません。

 

 

この場合は、契約解除事由になってきます。

 

こういったトラブルの可能性もあるので、責任の所在という意味でも「重説」はしっかりしてもらって、控えは大切に残しておきましょう。

 

 

5．まとめ

 

なるべく分かりやすく「重要事項説明書」についてご紹介しました。

 

またここまで読んでもらったら分かるかと思いますが

 

 

こういった細かい事項は口頭で説明があっても、重説には基本的に記載はありません。

 

なので、上記のことも記載してほしい場合は不動産屋に依頼してみましょう。

あまり一般的ではありませんが、記載してくれるところもあると思います。

 

重説は契約をするかどうかの大切な判断材料になってきますので、不動産屋にはしっかり説明してもらってください。

 

 

重説を適当にして契約を急ぐ不動産屋は、後々トラブルに発展する可能性があるので注意しましょう。

 

もし時間があるなら事前に契約書のひな形をもらって読んでみてもいいかもしれませんね。

 

ではでは～