こんにちは、シロです。
現役で不動産の賃貸仲介営業をしながらブログ執筆をしています。
→何故ブログを始めようと思ったかはこちら 【不動産営業の本音】ブログ執筆で暴露します。
・礼金って交渉できるの？
・交渉の方法を教えてほしい
・下がりやすい物件の特徴はある？
こんな疑問にお答えします。
賃貸物件を契約するときには「礼金」という初期費用の1種が発生します。
相場はだいたい家賃の1～2ヶ月分ですが使用用途も分からないのに、ぶっちゃけ意味不明ですよね。。。
いろいろ礼金が発生する理由はあったりしますが、それを含めて本記事では、少しでも安くできるように交渉の仕方について解説したいと思います。
結論
- 礼金の交渉はできます。
- 契約する意思を伝えると下がりやすいです。
- 下がりやすい物件の特徴は10個あります。
では、詳細を見ていきましょう。
1．そもそも礼金ってなに？
礼金とは家主に対しての「お礼金」「謝礼金」なんて意味がありまして、昔の住宅が不足していた時代に家賃とは別でお金を渡していました。
詳細は下記の記事をどうぞ。
→賃貸物件を借りるときの「敷金、礼金」とは？いつ払うのか、毎月払うものはなにがある？
まぁ言ってみれば昔の名残というやつですね。
それだけではありませんが、現在でも全国の主要都市で全体の60％～70％は「礼金あり」物件になります。（2021年4月現在．スーモ調べ）
新築、築浅物件なんかは需要が多いのである程度の礼金は仕方ないですが、そうではない物件では十分、交渉できる余地はあるのでどんどん交渉していきましょう。
2．礼金の交渉方法
ここは家賃の値下げ交渉とほぼ同じになってきますが、家主とwinwinの関係に持っていかなければなりません。
基本的に家主は空室があると家賃収入が減るので、早く入居者を見つけたいと考えています。
その中でも当然ですが、良い入居者を求めています。
良い入居者とは
- 早く入居してくれる→家主に家賃収入が早く入るため
- 長く住んでくれる→長期間、家主に家賃収入が入るため
- 良い人がいい→入居後に他の入居者とトラブルを起こしてほしくないため
こんな感じですね。
上記3点を満たしてあげるような感じで交渉すると、わりと応じてくれる可能性が高まります。
また交渉は不動産屋を通して管理会社や家主に行いますので、
自分の担当営業が交渉しやすいように、こちらからある程度条件を提示してあげるといいかもですね。
「交渉の流れ」
あなた → 不動産屋の担当営業 → 管理会社（家主） → 家主
こんな方のために具体的な交渉方法について解説していきますね。
2-1．契約する意思を伝える
これは一番オーソドックスな方法ですが、一番重要なことでもあります。
もちろん契約する意思があるから交渉してるわけですが、これを家主や不動産屋に伝えるのが重要なのです。
交渉が通れば契約するという言葉だけではなく、その証拠として「申込金（預り金）を家賃の1ヵ月分入れる」などの方法がありますね。
家主も不動産屋も「お金を入れるぐらいなのだから、契約する意思がある。」と信じてくれるので交渉に前向きになってくれます。
当然ですが交渉が通らなかった場合や、契約する前までは支払ったお金は全て返金になりますので安心してください。
2-2．入居時期を早める
一般的には物件の入居審査後（住めるのが確定後）から2週間～1ヵ月以内ぐらいで入居日を決めます。
入居日とは契約の始期日のことで、現実に引越しをして住まなくても鍵を渡すことができるので家賃がかかります。
なので、そんなにすぐ引越しができなくても入居日（契約の始期日）を早めに設定してあげることで家主に家賃収入が入ります。
これを交渉材料にするということですね。
具体的には審査後、1～2週間後ぐらいで設定してあげるのがいいかなと。
良ければ本サイトの「賃貸契約の流れ」カテゴリを参考にしてください。
2-3．短期解約違約金をつける
短期解約違約金とは～年以内に解約をしたら家賃（総賃料）の～ヵ月分を支払うみたいな契約です。
一般的には
- 半年以内の解約で家賃（総賃料）の2ヵ月分
- 1年以内の解約で家賃（総賃料）の1～2ヵ月分
- 2年以内の解約で家賃（総賃料）の1ヵ月分
※総賃料とは家賃、管理費（共益費）、駐車場代、駐輪代、水道代（固定の場合）など月額で金額が固定のものは全て含むということです。
こんなところですかね。
要は、長く住むから初期費用を安くしてもらう方向で交渉するということです。
「礼金あり」の物件でもわりとついていたりするので注意が必要です。
2-4．家賃を上げる
これは「肉を切らせて骨を断つ」的な方法ですね。
とにかく初期費用を抑えたい場合にはおススメです。
家賃を2,000円～3,000円上げて、礼金を安くしてもらう方向に持っていくということです。
仮に家賃が2,000円UPだと、1年で24,000円UPなので、
礼金が60,000円の物件の場合、30ヶ月以上住むと損をするということになります。
なので、自分がどれぐらい住むか想定してから交渉したほうがいいですね。
場合によっては「家賃の値下げ交渉」の方がお得になってくるパターンもありますので。
→【超簡単】家賃の値下げ交渉の相場や言い方、タイミングを解説します。
３．礼金の交渉タイミングは内見後の申込前がベスト
これも家賃交渉の記事と被ってきますが、内見後の申込前がベストです。
なぜなら一旦、入居申込みをしてしまうと現在の募集条件で納得していることになってしまうからです。
また交渉の言い方として下記のように言えるのもメリットになります。
【例文】
この物件が条件通りですごく気に入っているのですが、ちょっと初期費用が予算オーバーなんですよね。。。
家賃発生日を早めたり、違約金があってもいいので礼金が下がりませんか？
もし交渉が通れば、すぐ契約させていただきたいので申込証拠金で家賃の1ヵ月分お支払いします。
4．礼金が下がりやすい物件の特徴は10個あります。
ここも家賃の値下げ交渉の記事とほぼ被ってきますが、不利な条件がある物件はやはり下がりやすいです。
礼金が下がりやすいポイント
- 築がそこそこ古い物件（20年以上）
- 長期の空室がある部屋
- 多数の空室がある物件
- 単身用（1R、1K、1LDK）で1階または4階以上の階段の部屋
- ファミリー物件（2DK以上）で4階以上の階段の部屋
- 駅から徒歩20分以上
- オフシーズン(4月～8月)に空室がある物件
- 線路、墓地など避けられる場所が近い
- コンビニ、スーパーが遠い
- 1階がテナントで飲食店の場合
わりといろいろあったりしますが、単体では弱いので複数当てはまっていればチャンスかもです。
あとは1番手っ取り早い方法として、不動産屋の担当営業に「礼金ゼロ」または「礼金の値下げ交渉ができる物件」を紹介してもらうのもありです。
その不動産屋が知っている家主や物件の中で、「融通が利く」（いろいろ交渉ができる）ものを紹介してくれると思いますよ。
5．まとめ 交渉が失敗しても諦めないで！
ここまで礼金の交渉方法やタイミング、下がりやすい物件の特徴についてご紹介しました。
おさらいすると、
交渉方法
- 契約する意思を伝える
- 入居時期を早める
- 短期解約違約金をつける
- 家賃を上げる
交渉タイミング
- 物件の内見後、申込前がベストです。
礼金が下がりやすいポイント
- 築がそこそこ古い物件（20年以上）
- 長期の空室がある部屋
- 多数の空室がある物件
- 単身用（1R、1K、1LDK）で1階または4階以上の階段の部屋
- ファミリー物件（2DK以上）で4階以上の階段の部屋
- 駅から徒歩20分以上
- オフシーズン(4月～8月)に空室がある物件
- 線路、墓地など避けられる場所が近い
- コンビニ、スーパーが遠い
- 1階がテナントで飲食店の場合
以上ですね。
本記事で、ご紹介した内容を上手く使ってもらえると交渉成立する確率がグンっと上がりますので是非、活用してくださいね！
ただ注意なのが、無理な交渉はやめておいた方が無難です。
礼金は家賃の0.5ヵ月～1ヶ月、または半額下がれば大勝利と言っていいほどなので。
また、どうしても礼金が下がらない場合もありますが、諦めずに他の交渉をしていきましょう。
→礼金の交渉で失敗するパターンとは？失敗した場合の対処方法もご紹介します。
→【超簡単】家賃の値下げ交渉の相場や言い方、タイミングを解説します。
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ではでは～
