【賃貸契約の入金のタイミング】初期費用はいつ払うの？

 

こんにちは、シロです。

 

現役で不動産の賃貸仲介営業をしながらブログ執筆をしています。

→何故ブログを始めようと思ったかはこちら 【不動産営業の本音】ブログ執筆で暴露します。

 

 

 

こんな疑問にお答えします。

 

賃貸物件を契約する際の初期費用は高額なので心配事が尽きないと思います。

 

そこで今回は賃貸契約の流れを説明しつつ、初期費用について詳しくご紹介していきます。

 

 

 

では、具体的に説明していきますね。

 

1.　賃貸契約の入金はいつまで？

 

賃貸契約の流れは一般的に

 

 

こんな感じで進んでいきまして初期費用の支払いは保証会社審査後、だいたい10日前後になります。（入居日が迫っている場合を除く）

 

なので不動産屋から審査後に、「物件の重要事項説明をするので10日前後ぐらいで来店してください。」とアナウンスがあるはずです。

 

そのタイミングで契約書の記入、必要書類の提出も一緒に済ませましょう。

 

ちなみに賃貸契約は契約書の記入をすると成立します。

 

ただ入居日の関係で契約書の発行や記入が間に合わない場合は、先に入金を済ませてもらい鍵の受け渡しを行うことがあります。

 

そして、入居後に契約書類を用意してもらうという契約パターンですね。

 

もちろん決済ベース(入金ベース)での入居は、家主や管理会社によっては不可の場合もあるので確認が必要です。

 

2.　初期費用はどのくらいかかるのか？

 

ざっくり言うと大体ですが家賃の5〜6ヵ月分です。

上記の項目が一般的です。

 

あとは、家主や管理会社によって

こんな感じの費用がかかったりします。

 

また名称が管理会社独自の項目もあったりしますが、内容的には上記4点に似たようなものです。

 

 

では次で、それぞれの名目の解説やキャンセル時の扱い(返金可能か)についてご紹介しますね。

 

3.　名目別の解説、キャンセル時の扱い

 

敷金、礼金などあまり賃貸に馴染みのない方には分かりづらいと思いますので、それぞれ解説していきます。

 

キャンセル時の扱いでは

 

この2パターンによって変わってくるのですが、契約前であれば全て返金になるので下記では「契約後にキャンセル」（厳密には解約）について記載しています。

 

3-1. 礼金

 

礼金は家主に対しての「お礼金」なので退去後はもちろん、キャンセル時も返金されないケースがほとんどです。

 

また礼金のカラクリについては結構、闇が深かったりするのでこれはまた別記事で解説します。

 

3-2. 敷金、保証金

 

敷金と保証金はほぼ同じ扱いになります。

 

家主に入居時にお金を預けて、退去時なにもなければ返金されますが

 

 

これらがあると、その費用に充当されます。

 

またキャンセル時は入居前ですので基本的に全額返金となります。

 

3-3. 家賃、管理費(共益費)

 

基本的に、入居時は1ヵ月分を支払いますが入居日によっては「日割家賃」が発生します。

 

これらが合わせて初期費用でかかります。

 

家主や管理会社によって違いますが、大体7日ぐらいまでなら初月日割りのみで大丈夫なところが多い感じですね。

 

キャンセル時は入居前といえど募集をストップしているので返金されないことがほとんどです。

 

3-4. 保証会社費用

 

保証会社も100社以上あるので、なかなか一概には言えないのですが

 

この2パターンが一般的に多いですね。

※総賃料とは家賃だけでなく管理費、共益費、定額水道代、駐車場代など、「毎月」定額で必ず発生するもの全てを含みます。

 

もちろん家賃が安いほど初回の保証会社費用は安くなりますが、「最低保証料」が大体ありますので20,000円～40,000円は初回で必要になってきます。

 

保証プランは保証人の有無や学生、生活保護などお客さんの属性によって変わってきますので注意してください。

 

物件をキャンセルした場合の対応は管理会社や保証会社によって結構変わってきますので、不動産屋に確認が必要です。

 

 

また、基本的には家主または管理会社指定の保証会社に加入となりますが「更新あり、更新なし」の選択は任意にできる場合があるので不動産屋に確認しておきましょう。

→保証会社の詳細についてはこちらをどうぞ

 

3-5. 火災保険料

 

呼び方が「住宅総合保険」「家財保険」「損害保険」「少額短期保険」とたくさんありまして、賃貸に限っては意味合い的にほとんど同じです。

 

基本的には家主や管理会社指定の保険に加入することになります。

 

上記2パターンが一般的です。

 

また、火災以外にも入居者のトラブルに多数対応していまして

などなど。

※加入プランによっては対応していないものもあります。

※地震による火災等は「地震保険」に加入していなければ保険対象外です。

※３０万以上の骨とう品、絵画、貴金属等は対象外または申告が必要の場合が多いです。

 

入居中になにかあれば保険が使えるかもしれませんので、すぐ管理会社に連絡するようにしましょう。

 

また、キャンセル時ですが返金されることがほとんどなので安心してください。

 

3-6. 仲介手数料

 

これは物件の紹介や案内、契約手続きの報酬として不動産屋が受け取るもので、「0円～賃料の1ヵ月+税」と幅はかなりありますね。

 

宅建業法上は「賃料の1ヵ月+税」以上はお客さんから受け取れないことになっています。

 

最近では「仲介手数料0円」や「半月分」など、どちらかと言うと抑え目な業者が増えてきている印象ですね。

 

ここまでの家賃等と違ってわりと交渉などはしやすい項目ですよ！

 

 

でも「仲介手数料」は担当営業や不動産屋の店舗責任者の一存で決めやすいので、わりとすんなり減額できたりします。

 

なので、一 度交渉してみてくださいね！

 

キャンセル時（契約後）ですが、あくまで仲介手数料は「契約成立の報酬」なので残念ながら返金されません。

 

4.　初期費用の支払い方法

 

現金のみ、クレジットカード、QRコードなど最近ではたくさんの支払い方法が出てきましたが、不動産屋によって対応は様々ですね。

 

もちろん振込みは可能ですが、まだまだ「現金のみ」の不動産屋も多いです。

 

これもいろいろ理由があって詳細は省きますが、1番は不動産屋の損が大きすぎるというシステムですね。

 

ただ、現金以外の決済方法も増えてきているのは事実ですが

 

上記のように制限がいろいろあったりするので確認が必要です。

 

 

5.　なぜ不動産業者は入金を急ぐのか？

 

結構いろんなお客さんから相談を受けるのですが、これはやはりキャンセルさせたくないというのが1番ですね。

 

ただ、不動産屋が受け取った「契約金」は契約成立までの間「預かり金」としての扱いとなります。

 

「預かり金」であれば、キャンセル時に全額返金されますので安心してください。

 

あと「申込金」「手付金」といった名目でも契約までは全て「預かり金」といった扱いになりますし、契約前に支払ったお金は全て初期費用に充当されます。

 

でも、民法には「信義則」というものがありまして、

 

 

なので契約まで時間がかかりそうな場合は、

事前にすぐ契約に進めないことを伝えておくか、どうしてもキャンセルしないといけなくなったときはなるべく早めに不動産屋に連絡しましょう。

 

 

あるとしたら、保証会社の審査後に家主の審査もある物件が多いので、このタイミングですね。

 

 

 

6.　まとめ

 

初期費用はだいたい家賃の5～6倍はかかるので高額になってきます。

 

契約書や重要事項説明書に問題がなければ契約し、入金は慎重に行いましょう。

 

支払方法については物件の申込時に不動産屋に確認しておくといいですよ！

 

何か引っかかることがあれば不動産屋に急かされても、契約書に記入する前に確認してしっかり納得した上で契約しましょう。

 

また契約トラブルにならないためにも「賃貸契約の流れ」カテゴリを把握しておいた方がいいです。

 

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ではでは～