賃貸契約の流れ

【賃貸契約の入金のタイミング】初期費用はいつ払うの?

 

こんにちは、シロです。

 

現役で不動産の賃貸仲介営業をしながらブログ執筆をしています。

→何故ブログを始めようと思ったかはこちら 【不動産営業の本音】ブログ執筆で暴露します。

 

 

賃貸契約するためにお金はいつ必要?
大体どのくらいかかる?
お金を支払った後のキャンセルは?

 

こんな疑問にお答えします。

 

賃貸物件を契約する際の初期費用は高額なので心配事が尽きないと思います。

 

そこで今回は賃貸契約の流れを説明しつつ、初期費用について詳しくご紹介していきます。

 

【結論】

  • 初期費用は契約時に必要です。
  • 大体、家賃の5~6倍ぐらいの費用がかかります。
  • キャンセル時のお金は返金不可の可能性大。

 

初期費用は入居申込み後、保証会社の審査を経てから大体10日前後での支払いが一般的です。

 

では、具体的に説明していきますね。

 

1. 賃貸契約の入金はいつまで?

 

賃貸契約の流れは一般的に

 

賃貸契約の流れ

①入居申込書の記入

②保証会社審査

③重要事項説明

④契約書類の記入

⑤必要書類提出

⑥初期費用支払い

⑦鍵の受け取り

※④⑤⑥は順不同

 

こんな感じで進んでいきまして、賃貸契約は契約書の記入をすると成立します。

 

上記の通り、初期費用の入金は契約書を記入した後になります。

 

ただ入居日の関係で契約書の発行や記入が間に合わない場合は、先に入金を済ませてもらい鍵の受け渡しを行うことがあります。

 

そして、入居後に契約書類を用意してもらうという契約パターンですね。

 

もちろん決済ベース(入金ベース)での入居は、家主や管理会社によっては不可の場合もあるので確認が必要です。

 

2. 初期費用はどのくらいかかるのか?

 

ざっくり言うと大体ですが家賃の5〜6ヵ月分です。

初期費用の内訳

  • 敷金、保証金
  • 礼金
  • 家賃
  • 管理費、共益費
  • 保証会社費用
  • 火災保険料
  • 仲介手数料

上記の項目が一般的です。

 

あとは、家主や管理会社によって

追加の付帯費用

  • 鍵交換代
  • クリーニング費用
  • 防虫、消毒代
  • 24時間安心サポート

こんな感じの費用がかかったりします。

 

また名称が管理会社独自の項目もあったりしますが、内容的には上記4点に似たようなものです。

 

例えば

・抗菌コート代=防虫、消毒代
・〜安心サポート=24時間安心サポート

みたいな感じです。

 

では次で、それぞれの名目の解説やキャンセル時の扱い(返金可能か)についてご紹介しますね。

 

3. 名目別の解説、キャンセル時の扱い

 

敷金、礼金などあまり賃貸に馴染みのない方には分かりづらいと思いますので、それぞれ解説していきます。

 

キャンセル時の扱いでは

契約にキャンセル(契約書未記入)

契約にキャンセル(契約書記入後、入居はまだ)

 

この2パターンによって変わってくるのですが、契約前であれば全て返金になるので下記では「契約後にキャンセル」(厳密には解約)について記載しています。

 

3-1. 礼金

 

礼金は家主に対しての「お礼金」なので退去後はもちろん、キャンセル時も返金されないケースがほとんどです。

 

また礼金のカラクリについては結構、闇が深かったりするのでこれはまた別記事で解説します。

 

3-2. 敷金、保証金

 

敷金と保証金はほぼ同じ扱いになります。

 

家主に入居時にお金を預けて、退去時なにもなければ返金されますが

 

・家賃の滞納

・入居者の故意、過失で室内を汚損や破損

 

これらがあると、その費用に充当されます。

 

またキャンセル時は入居前ですので基本的に全額返金となります。

 

3-3. 家賃、管理費(共益費)

 

基本的に、入居時は1ヵ月分を支払いますが入居日によっては「日割家賃」が発生します。

 

例えば9月15日入居なら

  • 9月15日~31日の日割賃料
  • 10月分の賃料

これらが合わせて初期費用でかかります。

 

家主や管理会社によって違いますが、大体7日ぐらいまでなら初月日割りのみで大丈夫なところが多い感じですね。

 

キャンセル時は入居前といえど募集をストップしているので返金されないことがほとんどです。

 

3-4. 保証会社費用

 

保証会社も100社以上あるので、なかなか一概には言えないのですが

 

保証会社の費用

  • 初回は総賃料の30%~50%、更新料10,000円~12,000円/年
  • 初回は総賃料の80%~100%、更新料なし

この2パターンが一般的に多いですね。

総賃料とは家賃だけでなく管理費、共益費、定額水道代、駐車場代など、「毎月」定額で必ず発生するもの全てを含みます。

 

もちろん家賃が安いほど初回の保証会社費用は安くなりますが、「最低保証料」が大体ありますので20,000円~40,000円は初回で必要になってきます。

 

保証プランは保証人の有無や学生、生活保護などお客さんの属性によって変わってきますので注意してください。

 

物件をキャンセルした場合の対応は管理会社や保証会社によって結構変わってきますので、不動産屋に確認が必要です。

 

また、基本的には家主または管理会社指定の保証会社に加入となりますが「更新あり、更新なし」の選択は任意にできる場合があるので不動産屋に確認しておきましょう。

保証会社の詳細についてはこちらをどうぞ

 

3-5. 火災保険料

 

呼び方が「住宅総合保険」「家財保険」「損害保険」「少額短期保険」とたくさんありまして、賃貸に限っては意味合い的にほとんど同じです。

 

基本的には家主や管理会社指定の保険に加入することになります。

 

火災保険の費用

  • 単身入居→15,000円~18,000円/2年更新
  • ファミリー入居→20,000円~25,000円/2年更新

上記2パターンが一般的です。

 

また、火災以外にも入居者のトラブルに多数対応していまして

・水漏れ
・台風
・盗難
・落雷
・破裂、爆発
・弁護士相談費用
・示談交渉サービス

などなど。

※加入プランによっては対応していないものもあります。

※地震による火災等は「地震保険」に加入していなければ保険対象外です。

※30万以上の骨とう品、絵画、貴金属等は対象外または申告が必要の場合が多いです。

 

入居中になにかあれば保険が使えるかもしれませんので、すぐ管理会社に連絡するようにしましょう。

 

また、キャンセル時ですが返金されることがほとんどなので安心してください。

 

3-6. 仲介手数料

 

これは物件の紹介や案内、契約手続きの報酬として不動産屋が受け取るもので、「0円~賃料の1ヵ月+税」と幅はかなりありますね。

 

宅建業法上は「賃料の1ヵ月+税」以上はお客さんから受け取れないことになっています。

 

最近では「仲介手数料0円」「半月分」など、どちらかと言うと抑え目な業者が増えてきている印象ですね。

 

ここまでの家賃等と違ってわりと交渉などはしやすい項目ですよ!

 

というのも、家賃等は最終的に家主に確認が必要だったりで、不動産屋の一存ではなかなか決めれないんですよね。

 

でも「仲介手数料」は担当営業や不動産屋の店舗責任者の一存で決めやすいので、わりとすんなり減額できたりします。

 

なので、一 度交渉してみてくださいね!

 

キャンセル時としては、不動産屋は物件を案内、紹介、契約手続きをしている以上返金したがらない業者がほとんどですが

 

あくまで仲介手数料は「契約成立の報酬」なので契約前でしたら返金されるのが当然です。

 

4. 初期費用の支払い方法

 

現金のみ、クレジットカード、QRコードなど最近ではたくさんの支払い方法が出てきましたが、不動産屋によって対応は様々ですね。

 

もちろん振込みは可能ですが、まだまだ「現金のみ」の不動産屋も多いです。

 

これもいろいろ理由があって詳細は省きますが、1番は不動産屋の損が大きすぎるというシステムですね。

 

ただ、現金以外の決済方法も増えてきているのは事実ですが

ココに注意

・支払い手数料がお客さん負担

・指定のクレジットカードのみ

・礼金、仲介手数料のみなど項目が限定的

 

上記のように制限がいろいろあったりするので確認が必要です。

 

 

5. なぜ不動産業者は入金を急ぐのか?

 

結構いろんなお客さんから相談を受けるのですが、これはやはりキャンセルさせたくないというのが1番ですね。

 

まぁ不動産屋からの初期費用(契約金)の請求はいつでもOKなのは事実です。

 

ただ、不動産屋が受け取った「契約金」の扱いは契約成立までの間「預かり金」としての扱いとなります。

 

「預かり金」であれば、キャンセル時に全額返金されますので安心してください。

 

あと「申込金」「手付金」といった名目でも契約までは全て「預かり金」といった扱いになりますし、契約前に支払ったお金は全て初期費用に充当されます。

 

でも、民法には「信義則」というものがありまして

 

簡単に言うと「信義則」とは「相手方の信頼に対して誠意を持って行動しましょう」ということです。

なので「明らかに相手方の信用を裏切る行為」(契約するだろうという期待を裏切るという意味)は、損害賠償請求の対象となる可能性があるので注意が必要です。

 

具体的には

  • 家賃交渉をしていた
  • 契約手続きが長引き、部屋止めを長期間していた

 

こういった場合は事前にすぐ契約に進めないことを伝えておくか、どうしてもキャンセルしないといけなくなったときはなるべく早く正当な理由で不動産屋に連絡しましょう。

 

また逆に初期費用を支払った後に「家主側」からのキャンセルはまずありません。

 

あるとしたら、保証会社の審査後に家主の審査もある物件が多いので、このタイミングですね。

 

初期費用支払い後に家主からキャンセルされることはほぼ有り得ないので安心してください。

 

6. まとめ

 

初期費用はだいたい家賃の5~6倍はかかるので高額になってきます。

 

契約書や重要事項説明書に問題がなければ契約し、入金は慎重に行いましょう。

 

支払方法については物件の申込時に不動産屋に確認しておくといいですよ!

 

何か引っかかることがあれば不動産屋に急かされても、契約書に記入する前に確認してしっかり納得した上で契約しましょう。

 

確認は必要ですが初期費用の入金は最悪、入居日の2~3日前までに行えばいいところが多いので安心してください。

 

また契約トラブルにならないためにも「賃貸契約の流れ」を把握しておいた方がいいので他記事も宜しければどうぞ。

入居申込書の書き方、注意点【賃貸契約の流れ】徹底解説

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賃貸契約書の書き方(個人契約)【賃貸契約の流れ】徹底解説

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また家賃、礼金などの交渉は下記の記事をどうぞ。

【超簡単】家賃の値下げ交渉の相場や言い方、タイミングを解説します。

【失敗しない】賃貸物件の初期費用「礼金」について交渉方法、タイミングを解説します

 

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ではでは~

 

 

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