お金の話

仲介手数料は無料?管理会社に直接申し込みをした場合の話【賃貸】

 

こんにちは、シロです。

 

現役で不動産の賃貸仲介営業をしながらブログ執筆をしています。

→何故ブログを始めようと思ったかはこちら 【不動産営業の本音】ブログ執筆で暴露します。

 

お客さん
管理会社に直接申し込めば仲介手数料って無料なるんじゃない?

 

こんな風に考える方もいると思います。

 

結論

残念ながら、管理会社に直接申し込みをしても仲介手数料は無料になりません。

 

ただ下記のような例外もあります。

例外

  • 家主、管理会社が入居率を強く意識している場合
  • 長期空室がある場合

 

このように管理会社に直接申し込みをして、仲介手数料が無料になる可能性もゼロではありません。

 

では、なぜ無料になる場合とならない場合があるのでしょうか?

 

今回はこのあたりの理由を深堀りしたいと思います。

 

また管理会社に直接申し込みをすることによるメリット・デメリットについてもご紹介しますね。

 

上手く管理会社を使えば、他のお客さんより有利に引越しができるのでぜひ、記事をご覧ください。

 

では解説していきます。

 

 

管理会社に申込みしても仲介手数料が無料にならない理由

 

これは管理会社も、家主とお客さんを仲介しているから。

 

一般的に賃貸物件の仲介は下記の図式になっています。

 

賃貸仲介の仕組み2

 

これが管理会社に直接申し込みとなると、

 

賃貸仲介の仕組み(管理会社 直接2)

 

このように「仲介業者」が抜けて、管理会社が「お客さんと家主」の仲介という立場になります。

 

シロ
結局のところ、家主との仲介をしているので「仲介手数料」がかかるというわけです。

 

つまりお客さんからすれば、仲介手数料の支払い先が変わるだけになるんですよね。

 

ただ仲介手数料が無料になる可能性もゼロではないので「管理会社に直接申し込むメリット」もご覧ください。

 

 

家主から「管理料」をもらっているのに仲介手数料がかかるの?

 

管理会社は家主から管理料をもらっていても、お客さんに仲介手数料を請求します。

 

なぜなら管理会社は、お客さんに仲介手数料を請求する権利があるから。

国土交通省告示第四百九十三号(2ページの「第四貸借の媒介に関する報酬の額」です)

 

家主とお客さんを仲介してることに変わりはないですし、管理料と仲介手数料は全く別のお金です。

 

お客さん
家主から管理料をもらっているのに、お客さんから仲介手数料を取るのはやりすぎじゃない?

 

確かにこう考えても無理はありません。

 

でも管理会社も営利企業なので、請求できるものは請求してきます。

 

シロ
逆に管理会社からすれば仲介手数料を無料にするメリットがありませんからね。

 

というのも管理会社としては、仲介業者を通してお客さんとやり取りする方が楽なんですよ。

 

契約の手続き関係も仲介業者が全てお客さんに説明してくれますしね。

 

また沢山の仲介業者を通してお客さんの紹介があるので、わざわざ仕事を増やしてまで仲介手数料を無料にする必要もありません。

 

シロ
不人気な物件や長期空室のある物件は話が変わってきますけどね。。。

 

 

管理会社が「家主」の場合、仲介手数料はかかりません。

 

管理会社が家主の場合は法律上、仲介手数料はかかりません。(家主との直接契約)

不動産賃貸の初期費用でかかる「仲介手数料」とは?相場を解説します。
仲介手数料をなぜ無料にできるのか?デメリットあります。

管理会社(家主)とお客さんでもこの辺りも管理会社のグループ会社(仲介部門)に誘導されて、仲介手数料がかかる場合が多いです。

 

管理会社に直接申し込みのお客さんをグループ会社に紹介

 

シロ
不動産屋もなるべく利益が上がるように行動しますからね。

 

また管理会社がそもそも仲介業務をしていないパターンも多いです。

 

この場合はグループ会社(仲介部門)がなければ「どこでもいいので仲介業者を通してください」と言われます。

 

仲介業者を通すので、基本的には仲介手数料がかかってしまいますね。

 

ここまでが管理会社に直接申し込みをしても、仲介手数料が無料にならない理由になります。

 

では、次から管理会社の役割について解説していきますね。

 

 

そもそも管理会社の役割とは?

 

管理会社の仕事や役割については下記になります。

 

管理会社の仕事・役割

  • 入居状況の管理、空室の募集
  • 入居者のクレーム、相談の対応
  • 共用部分など建物の維持管理
  • 室内の設備不具合の修理対応、業者手配
  • 契約、更新の書類作成
  • 家賃回収・集金管理
  • 退室時の原状回復やリフォーム
  • 家主への定期訪問、報告

 

書類作成など一部を事務方に任せているところも多いですが、管理会社は様々な業務を毎日行っているんですよね。

 

なので仲介業務(お客さんの案内など)を普段からしているところは少なめになります。

 

シロ
また管理担当は通常、家主や担当物件を訪問、現地確認しているのであまり事務所にいません。

 

ちなみに「建物管理会社」(分譲賃貸に多い)と「賃貸管理会社」では全然違う業務になります。

 

「建物管理会社」はマンション管理人の手配や、長期的な建物価値の維持(修繕計画など)が業務なんですよ。

 

今回は「賃貸管理会社」の話なので混乱しないでくださいね。

 

 

管理会社・家主・仲介業者の関係性について

 

賃貸の不動産の場合、「管理会社」「家主」「仲介業者」の関係性を把握しておくことも重要です。

 

ここまでの話や、管理会社に直接申し込むメリット・デメリットについても理解しやすくなりますからね。

 

まずは下記の図をご覧ください。

このような関係性になっています。

 

では詳細を簡単に説明していきますね。

 

管理会社(不動産屋)

 

管理会社はその名の通り、家主から管理委託料をもらって物件の管理をしています。

 

また税金、相続などの相談もアドバイスして家主の資産を守るのが仕事です。

 

仲介業者に対しては空室募集の依頼、契約書類の作成など家主とのパイプ役となっていますね。

 

家主(個人・法人)

 

家主は「貸主、大家、オーナー」など色々な呼び方がありますが、意味はほとんど同じです。

 

シロ
要は物件の所有者ですね。

 

管理会社に管理委託料を支払い、物件の管理をしてもらっています。

 

空室の物件が決まると別途、ADを管理会社や仲介業者に支払うパターンが多いですね。
ADとは?

 

仲介業者からくる条件交渉を、管理会社経由で連絡をもらい最終的な判断を下しています。

 

仲介業者(不動産屋)

 

仲介業者は部屋を探しているお客さんに物件の紹介をして、家主との契約を仲介しているんですよね。

 

いろいろな家主の物件をインターネット、チラシに広告掲載して集客しています。

 

シロ
有名どころで言うとアパマンショップ、エイブル、ミニミニ、ホームメイトなどが仲介業者ですね。

 

家主とお客さんを仲介していますが通常、連絡を取るのは管理会社です。

 

仲介業者は管理会社を経由して、家主とお客さんの契約を取りまとめることになります。

 

 

管理会社に直接申込むメリット・デメリット

 

管理会社に直接申し込むと、どんなメリットやデメリットがあるのか解説していきますね。

 

本記事の冒頭でもあった「仲介手数料が無料になる例外」についても紹介するのでぜひ、参考にしてください。

 

メリット① 仲介手数料が無料になる可能性がゼロではない

 

基本的に管理会社に直接申し込みをしても、仲介手数料は無料になりません。

 

でも下記の場合は例外になる可能性があります。

 

例外

  • 家主、管理会社が入居率を強く意識している場合
  • 長期空室がある場合

 

この場合、管理会社はとにかく早く空室を埋めたいので、仲介手数料を無料にする可能性が高いです。

 

またサブリースの場合も同様ですね。

 

シロ
サブリースは管理会社が一括で、家主から物件を借りている状態なんですよ。

 

つまり空室があると家賃がそのまま管理会社の損害になります。

 

なので仲介手数料を無料にしてでも入居してほしいとなりやすいですね。

 

ただ人気物件(新築、築浅)は空いてもすぐ埋まるので、仲介手数料も無料になりにくいです。

 

メリット② 物件情報に詳しい

 

管理会社は普段から管理してるだけあって物件情報に詳しいです。

 

また周辺環境に詳しい可能性も高いのが利点ですね。

 

ちょっと気になる点があれば、即答して解決してくれる場合が多いですよ。

 

メリット③ 条件交渉がしやすい

 

管理会社の担当者は、家主と密に連絡を取っているので交渉はしやすいです。

 

ただこれは「仲介業者経由の交渉でも、管理会社を通すので変わらないのでは?」と思う方もいるでしょう。

 

シロ
むしろ交渉力のある仲介業者の手助けを借りれない方がマイナスです。

 

でも悪い仲介業者の担当者は、そもそも管理会社に交渉してない可能性もあるんです。

 

お客さんが管理会社に直接交渉となると、少なくとも伝わってないというのは回避できるんですよね。

 

これは一つのメリットになります。

 

デメリット① 他社の物件は紹介されない

 

基本的に、管理会社は自社管理の物件しか紹介しません。

 

当然ですが他社物件だと、自社管理の家主に貢献できませんからね。

 

なので物件が限られるところがデメリットになります。

 

シロ
アサヒビールのCMに出てる俳優が、キリンビールをおすすめできない感じですね。

 

デメリット② 審査が厳しくなる可能性

 

管理会社に直接申し込みだと、融通は利きますが逆に審査が厳しくなる可能性もあります。

 

なぜなら入居後、クレーム対応するのは管理会社の担当者自身だから。

 

言葉を選ばずに言うと、物件担当者もめんどくさい入居者の相手はしたくないんですよ。

 

なので質問や交渉でも、あまり強くでるのはオススメしません。

 

シロ
このあたりは正直、管理会社の担当者がどう判断するかによりますけどね。

 

運が悪ければ管理会社の担当者のさじ加減で、審査落ちにされる可能性もゼロではありません。

 

交渉が多い方や細かいところまで妥協したくない方は、仲介業者に任せるのが良いかとは思います。

 

デメリット③ 契約手続きの段取りが組みにくい

 

管理会社の担当者は普段、家主や物件を定期訪問、巡回しています。

 

なので事務所にいる時間がわりと短い可能性があるんですよね。

 

そうなると重要事項説明のタイミングが取りづらくなるんですよ。
重要事項説明とは?

 

重要事項説明は対面(ビデオ通話OK)でしないといけないので、管理会社と予定を合わせる必要があります。

 

シロ
管理会社は仲介がメインの業務ではないパターンが多いので、お客さん側もある程度は協力が必要になるかと。

 

 

【まとめ】お部屋探しは仲介業者に任せるのがオススメ

 

どうでしたか?

 

賃貸仲介は登場人物も多く、複雑で分かりにくいですよね。

 

正直、管理会社に直接申し込みをしても仲介手数料が無料になる可能性は低いです。

 

また管理会社は家主側なので、一般のお客さんが交渉を有利に進めるのはハードルが高いかと。

 

シロ
やはりお客さんの味方として、仲介業者にお部屋探し・交渉は任せるのが良いと思います。

 

仲介業者だと交渉には慣れているし、他社のいろんな物件を紹介できますからね。

 

そして仲介手数料は仲介業者に交渉していくのが無難ですよ。

仲介手数料の交渉方法!注意点やタイミングについて解説します。

 

家賃、礼金の交渉方法についても興味があれば下記の記事をどうぞ。

【超簡単】家賃の値下げ交渉の相場や言い方、タイミングを解説します。

初期費用でかかる礼金の交渉方法、タイミングを解説します。

 

ちなみに交渉するより、そもそも賃貸のキャッシュバックサイトを使って初期費用の負担を軽くするのがオススメ。

【比較まとめ】キャッシュバックのある賃貸サイト!使わないと損しちゃいます。

 

キャッシュバックサイトはスーモやホームズと同じようにお部屋を探して問合せするだけ。

 

シロ
簡単なので使わないとホントに、ただただ損するだけです。。。

 

交渉も大事ですが、ぜひキャッシュバックサイトも使ってお得にお引越ししてくださいね!

 

ではでは~

 

 

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