お金の話

【賃貸】仲介手数料の交渉方法!注意点やタイミングについて解説します。

 

こんにちは、シロです。

 

現役で不動産の賃貸仲介営業をしながらブログ執筆をしています。

→何故ブログを始めようと思ったかはこちら 【不動産営業の本音】ブログ執筆で暴露します。

 

・仲介手数料は交渉できる?
・どのタイミングで交渉すればいい?
・交渉方法や言い方が知りたい。

 

こんな悩みを解決します。

 

【結論】

  • 仲介手数料は交渉できます。
  • 申込前がベストタイミング
  • Win-Winを意識した例文を記事内に用意しています。

 

物件を紹介してくれた不動産屋(仲介業者)に支払う仲介手数料って交渉できるの知ってますか?

 

「そもそも仲介手数料ってなに?」という方は下記の記事をどうぞ。
「仲介手数料」とは?相場を解説します。

 

仲介手数料の上限は法律で決まっていて、多くの不動産屋は家賃の1.1ヵ月分を請求してきます。(0.55ヵ月の業者も増えてはきている)
国土交通省 告示

 

この仲介手数料は交渉方法や言い方を間違えなければ値引き交渉できるんですよね。

 

シロ
ぶっちゃけ多少の値下げは楽勝です。

 

でも不動産業界のよく分からないシステムの中、交渉するのは不安ですよね?

 

本記事では交渉後も業者との関係が壊れないように、なるべく角が立たない方法をご紹介します。

 

気になる方はぜひ、記事をご覧ください。

 

もちろん仲介手数料が下がりにくい物件もあるので、「その他の初期費用を抑えるコツ」も参考にしてもらえたらと思います。

 

では解説していきます。

 

 

1.仲介手数料は交渉できる

 

賃貸の仲介手数料は交渉できます。

 

理由は下記の2つ。

仲介手数料が交渉できる理由

  • 法律で上限は決まっているが下限はない
  • 家主からも手数料がもらえる

 

この「家主からの手数料」が交渉には重要になってきます。

家主からの手数料とは?

 

つまり家主からの手数料がある程度あれば、お客さんの仲介手数料も交渉(値下げ)しやすいということですね。

 

ちなみに家主からの手数料を「AD、広告料、BK、業務委託料など」と言います。

 

あと当然ですが、交渉の際は「高圧的な態度」は取らないでくださいね。

 

下がるものも下がらなくなってしまいます。

 

 

2.交渉する前(店舗に来店する前)に大事なこと

 

仲介手数料を交渉する前に、必ず初期費用の「相見積もり」をもらっておいてください!

 

これかなり重要です。

 

なぜならスタートラインが変わるから。

 

例えば仲介手数料が家賃0.55ヵ月分の店舗と、家賃1.1ヵ月分の店舗があったとします。

 

シロ
当然、初期費用は家賃0.55ヵ月分の店舗の方が安く済みますよね?

 

交渉が成功してもしなくても、初めから仲介手数料が安い店舗の方が最終的にお得なパターンが多いです。

 

なので交渉する前(店舗に来店する前)に相見積もりを必ずもらっておきましょう!

 

スーモなどの物件問合せページから簡単に依頼ができますよ。

 

では次から具体的な交渉方法について解説していきますね!

 

 

3.仲介手数料の交渉を成功させる方法

 

交渉を成功させるには、下記の4つを意識するのが重要になります。

 

交渉時に意識すること

  • 交渉しやすい物件
  • 交渉材料
  • 交渉タイミング
  • 交渉の時期

 

以上ですね。

 

ちなみに仲介手数料はあくまで、仲介業者に支払うものです。

 

つまり「物件が古い」など家主に対しての理由では、仲介手数料は下がりませんのでご注意ください。

 

3-1.交渉しやすい物件を選ぶ

 

物件によって交渉のしやすさは段違いなので、交渉しやすい物件を選ぶのはとても重要です。

 

ではどんな物件が交渉しやすいのか下記で解説していきます。

 

3-1-1.AD付き物件を選ぶ

 

ずばり「AD付き物件」は交渉しやすいです。

 

「AD」とは家主からもらえる手数料のことなんですね。

家主から出る「AD」とは?

 

これが多いと不動産屋は仲介手数料を下げても、十分な利益が見込めるので交渉しやすいということです。

 

ただ下記の大手ハウスメーカーなどは、基本ADが出ないので良物件は限られるのが難点。

 

大手ハウスメーカー例

  • 大和ハウス(D-room)
  • 積水ハウス(シャーメゾン)
  • 旭化成(へーベルメゾン)

などなど。

 

また新築などの人気物件もADが出にくいので注意です。

 

ちなみにAD付き物件はお客さんには分からないんですよね。

 

なので不動産屋に単刀直入、「AD付き物件でいいので仲介手数料を交渉できませんか?」と言うのが手っ取り早いです。

 

3-1-2.不動産屋から近くの物件を選ぶ

 

これは単純に不動産屋の手間を減らす目的があります。

 

不動産屋にしたら自社から遠い物件の案内は、手間も時間もかかりますよね?

 

そうなると報酬である仲介手数料を値下げしたくないのは人間の心情です。

 

シロ
逆に店舗近くの物件が瞬殺で決まると、楽なので値下げもしやすいです。

 

なので目当ての物件や住みたいエリアが決まっているなら、なるべくそこから最寄りの不動産屋に来店しましょう。

 

3-2.交渉材料を用意する

 

交渉材料も事前に用意しておくとスムーズに進みます。

 

3-2-1.契約する意思をアピールする

 

契約する意思をアピールするのが最も重要です。

 

業者側は、契約するかどうか分からない人に対して値下げしにくいんですよね。

 

というのも仲介手数料を下げるのには、基本的に上司の許可が必要なんですよ。

 

営業担当
仲介手数料を下げたけど、契約取れませんでした。。。

 

こんなことを上司に言うと雷が飛んでくる可能性もあります(笑)

 

営業個人の裁量権が多い場合でも決めるかどうか分からなければ、値下げしにくいのは同じことです。

 

なのでお客さん側としては、いかに物件が気に入ったか説明して契約する意思をアピールするといいですよ!

 

3-2-2.予算が少ないことを伝えておく

 

賃貸の場合、初期費用はだいたい「家賃の3~4倍+敷金・礼金・保証金」が目安です。

賃貸の初期費用はどれぐらいかかるのか?

 

予算を事前に伝えておくと、仲介手数料やその他費用を調整してくれる可能性があるんですよね。

 

ただ希望の条件にあまりにも予算が見合ってないと、微妙な感じになっちゃうので注意です。

 

なのでこれは「AD付き物件」と合わせて使うのがベターですね。

 

3-2-3.物件を自分で探してくる

 

最近はスーモなどのポータルサイトでほぼ全ての賃貸物件をネット上で確認できます。

 

つまり気になる物件を何件か自分でピックアップして、内見だけ不動産屋にお願いするのも一つの手です。

 

これをすると不動産屋の手間が減るので、仲介手数料の交渉も言いやすいです。

 

3-2-4.物件を内見せずに決める

 

これも不動産屋の手間が減るので、交渉材料として有効ですよ!

 

シロ
実際に転勤のお客さんとかでわりと多いんですよね。

 

ある程度の築浅であれば失敗は少ないので、ネット掲載の写真と間取りを見て決めちゃうパターンです。

 

引越し慣れしてる方や、あまり長く住む予定のない方にはオススメの方法ですね。

 

3-2-5.友人、知人を紹介する

 

これはいわゆるセット割みたいなイメージで交渉するということです。

 

自分と友人(知人)が同じ店舗で契約するから、両者の仲介手数料を値下げしてもらうといった感じですね。

 

ただ自分と友人(知人)がある程度、契約のタイミングや引越しの時期が近くないと成立しません。

 

というのも両者の引越し時期が空いてしまうと、片方が本当に契約するか分かりませんからね。

 

なので難易度はちょっと高めかもです。

 

3-3.交渉タイミングを意識

 

仲介手数料の交渉は「申込前」がベストです。

 

なぜなら「物件を決めるかどうか分からない」というお客さんにとって有利な立場を使えるから。

 

不動産屋の営業からしたら、やっぱり契約を取りたいんですよね。

 

営業担当
仲介手数料を値下げしたら契約してくれるかも。。。

 

こんな感じに思わせたら勝ちです。

 

逆に、申込み後や請求書が来てからの交渉はご法度。

 

下がる可能性はありますが、後出しになるので印象は悪くなるし営業との関係性がギクシャクしてしまいます。

 

なので仲介手数料の交渉は申込前にしましょう。

 

3-4.交渉にオススメの時期

 

1年間のうち、仲介手数料を値下げしてもらいやすい時期というものがあります。

 

それは5月~8月の閑散期です。

 

この時期はお客さんの来店数が少なくなるので契約優先になる可能性がわりと高め。

 

なので不動産屋としては、多少の値引きをしてでも契約が取れたらいいかなーってなりやすいんですよね。

 

逆に絶対下がらないという訳ではありませんが、1月~3月の繁忙期は難しいです。

 

また売上ノルマが毎月あるため、押し込みたい「月末」も狙い目の一つですよ。

 

 

4.仲介手数料を交渉する言い方(例文)

 

ここまで仲介手数料の交渉方法について紹介してきました。

では、どのような言い方をすればスムーズに交渉できるか例文も紹介しておきます。

ご参考にして、ぜひ使ってみてくださいね。

 

例文①(来店後すぐのタイミング)

 

予算が少ないので初期費用が●●万円~●●万円ぐらいで引越しできるところを探しています。
ただある程度は綺麗な物件に住みたいっていうのもあって、、、
わがままかもしれませんが、AD付き物件でいいので仲介手数料を少し交渉させてもらうことってできますか?

 

ポイント

予算は希望家賃の「3~4ヵ月分+敷金・礼金」より、ちょっと少なめに伝えましょう。

そうすると仲介手数料の値下げで調整する方向に持っていけます。

仲介手数料を値下げできなくても、トータルで安く済む言い方になります。

 

 

例文②(内見後、申込前)

 

この物件がめちゃくちゃ気に入りました!
一応、●●時から別の不動産屋との約束がありましたが、もうこの物件にしたいです。
それで契約をしたいんですけど、、、
仲介手数料を多少、値下げしてもらうとかって難しいですか?
下げてもらえたら初期費用もすぐ払います。

 

ポイント

契約したい意思を強くアピールする言い方です。

営業の心理として「別の不動産屋に行ってほしくない」のを使って、値下げに持ち込むパターンですね。

ちなみに入居審査があるので、すぐに契約したりお金を払ったりはできません。(家賃1ヵ月分の申込金を先に入れたりはあります。)

ただ素人感を出して話に信ぴょう性を持たせるために、あえて「すぐ契約したい」「お金をすぐ払う」などと言いましょう。

 

 

例文③(来店後すぐのタイミング)

 

スーモを見てたんですけど、この「●●メゾン」を契約したいです。
写真を見て室内も綺麗そうだし、内見も大丈夫なので仲介手数料を値下げできませんか?

 

ポイント

これは内見なしパターンなので少し難易度は高いですが、かなりの確率で値下げできます。

もし値下げできなければ「検討します」と言って業者を変えましょう。

ちなみに営業にちょっと嫌な顔をされるかもしれませんが、「採寸をしたい」と言ったら一回ぐらいは内見できます。

 

以上が仲介手数料の交渉についての例文になります。

 

では次で、その他の初期費用を抑えるコツについてもご紹介しておきますね。

 

 

5.その他の初期費用を抑えるコツ

 

仲介手数料の交渉も大事ですが、その他の初期費用も抑えてお得に引越しできるコツをご紹介していきます。

 

仲介手数料にこだわりすぎるとトータルで見たときに初期費用が高くなる場合もあります。
賃貸の初期費用とは?支払いタイミング

 

なので下記の初期費用を抑えるコツも参考にしてくださいね。

 

5-1.仲介手数料が無料の業者を使う

 

仲介手数料を交渉するのもいいですが、そもそも無料または安い業者を使うのもオススメ。
仲介手数料をなぜ無料にできるのか?デメリットあります。

 

仲介手数料が無料または安い業者については、専用のサイトやスーモなどで探すことができます。

スーモ 仲介手数料 半額

 

スーモ 仲介手数料 無料

 

ホームズ 仲介手数料 半額~無料

 

ただ注意なのは「サービスの制限」があること。

 

サービスの制限の一例

  • 物件が限られる
  • 一部地域のみ対応
  • 内見なし

などなど。

 

なのでこういったデメリットをしっかり理解した上で利用しましょう。

 

5-2.キャッシュバックサイトを使う

 

賃貸サイトにもキャッシュバックがもらえるサイトがあるのを知ってますか?

 

シロ
これ知らない人がホントに多いので驚きなんですよね。もったいないです。

 

初期費用の交渉も大事ですが、キャッシュバックをもらって負担を少しでも軽くするのもオススメ。

 

サイトによっては難易度が高いのもありますが、基本はスーモなどと同じように部屋を探します。

 

5,000円~最大10万円のキャッシュバックもあるので、気になる方は下記の記事を読んで使ってくださいね!

【比較まとめ】キャッシュバックのある賃貸サイト!使わないと損しちゃいます。

 

5-3.礼金交渉をする

 

賃貸の初期費用の割合を多く占めるのは、やはり「礼金」ですね。

 

これは昔からの慣習で、今となっては契約条件の一部みたいなものです。

賃貸の「礼金」を意味不明?おかしい?と思う方へ。払う意味はありません。

 

もちろん交渉も可能で、減額できると初期費用がググっと減ります。

 

なので礼金もしっかり交渉していきましょう。

初期費用でかかる礼金の交渉方法、タイミングを解説します。

 

5-4.家賃交渉をする

 

初期費用は大幅に減りませんが、家賃交渉も重要です。

 

2,000円~3,000円の減額でも年単位で考えるとバカになりませんからね。

 

ぜひ交渉にチャレンジしてみてください。

【超簡単】家賃の値下げ交渉の相場や言い方、タイミングを解説します。

 

5-5.安い引越し業者を使う

 

賃貸の初期費用とは少し変わってきますが、引越し業者のお金を抑えるのも重要です。

 

引越し業者に依頼する方はネットからの一括見積もりを使ってみてください。

 

シロ
自動的に相見積もりになるので安い金額が出やすいです。

 

ただサイトによってはえげつない鬼電がくるので注意が必要。

 

下記サイトは相見積もりが取れますが、わりと落ち着いて見積もりが取れるのでいいですよ!

 

スーモ、ホームズのサイトは独自キャンペーンもあるのでおすすめです。

【SUUMO引越し見積もり】メールで見積もり・口コミ・評判の見方

LIFULL引越しとは?赤帽の見積もりも取れる!料金、運賃早見表も紹介!

引越しラクっとNAVIのデメリットってあるの?提携業者数が少ないかも。

 

 

6.よくある質問

 

仲介手数料に関してよくある質問をまとめてみました。

ぜひご参考にどうぞ。

 

6-1.家賃と仲介手数料どちらが下がりやすいか

 

どちらかと言うと「仲介手数料」です。

 

一番の理由は仲介手数料は直接、不動産屋に交渉できるから。

 

家賃交渉の場合は家主に交渉となりますが、間にいくつかの業者(仲介業者、管理会社など)が入ります。

 

シロ
そうなると言葉の強さやニュアンスが弱まってしまうんですよね。

 

もちろんタイミングや物件によって交渉の成功率は大きく変わります。

 

ただ基本的には、直接的に交渉できる仲介手数料の方が下がりやすいですね。

 

6-2.仲介手数料を無料で募集しているケースはなぜか

 

理由は下記の2点です。

仲介手数料が無料の理由

  • 家主からの手数料(AD)がかなり多い
  • 自社物件(不動産屋が貸主)

 

家主からの手数料が多いと十分に利益が見込めるので、仲介手数料を無料にしてでも契約が欲しいんですよね。

 

また不動産屋が貸主だと、そもそも法律上の「仲介」に当たらないので手数料も発生しません。

 

詳細は下記の記事をどうぞ。

仲介手数料をなぜ無料にできるのか?デメリットあります。

 

6-3.仲介手数料を支払うタイミングはいつか

 

仲介手数料はその他の初期費用と同じタイミングで支払います。

 

つまり契約のタイミングですね。

 

ほとんどは物件の申込みから2週間以内ぐらいが多いです。(入居日による)

 

詳細は下記の記事をどうぞ。

【賃貸契約の入金のタイミング】初期費用はいつ払うの?

 

6-4.管理会社で手続きすると仲介手数料が無料なのか

 

管理会社に物件の契約手続きをしてもらっても、仲介手数料は無料になりません。

 

なぜなら管理会社も結局のところ家主との間に入るので仲介業務になるから。

 

シロ
これ結構、勘違いが多いんですよね。

 

管理会社
管理会社
「家主から管理委託料をもらってるから仲介手数料は無料。。。」

 

このようにはならず、仲介業務をする以上は当然に手数料が発生します。

 

なので初期費用を抑えるなら、管理会社も仲介業者と同じように交渉しないといけません。

 

管理会社の仲介手数料については下記の記事で深堀りしているのでよろしければどうぞ。

仲介手数料は無料?管理会社に直接申し込みをした場合の話【賃貸】

 

6-5.貸主が仲介手数料を負担してくれるのか

 

残念ながら貸主(家主)が仲介手数料を負担してくれるケースはありません。

 

理由としてはAD(広告料)という名目で仲介業者にお金を払っているから。

AD(広告料)について

 

なので仲介業者が貸主に対して、仲介手数料を負担するよう働きかけることは無いに等しいです。

 

それよりは礼金交渉した方が無難ですね。

 

 

【まとめ】ベストな仲介手数料の交渉方法

 

いかがでしたでしょうか。

 

仲介手数料は交渉方法さえ間違えなければ、わりと簡単に交渉できます。

 

閑散期の5月~8月または月末近くを狙って、申込み前に交渉してみてください。

 

交渉するときはぜひ「4.仲介手数料を交渉する言い方」の例文を参考にしてくださいね!

 

ポイント

ちなみに仲介手数料は家賃の0.55ヵ月分の店舗だと、2~3割引けたら大勝利です。
(家賃1ヵ月分のとこは4~6割)

 

あまり強引に値下げ交渉すると上手くいきませんので注意してください。

 

シロ
また仲介手数料だけでなく、その他の初期費用を抑えるのも重要です。

 

例えば、「家賃交渉」「礼金交渉」ですね。

 

お客さん
交渉ばっかりはめんどくさいし嫌だな。。。

 

こんな方はキャッシュバックサイトを使うのがおすすめ。

 

賃貸のキャッシュバックサイトの使い方は基本的にスーモなどと同じです。

 

またスーモ、ホームズとある程度リンクしているので掲載物件数も豊富ですよ。

 

良かったら下記の記事をどうぞ。

【比較まとめ】キャッシュバックのある賃貸サイト!使わないと損しちゃいます。

 

もし引越し業者を使う方は「一括見積りサイト」で、まとめて相見積もりを取ると安くなりやすいです。

 

引越し業者同士で見積もり金額を競ってくれますからね。

 

引越し日が決まってなくても見積もりは可能なので、とりあえず大体の金額が知りたい方にもおすすめですよ!

【SUUMO引越し見積もり】メールで見積もり・口コミ・評判の見方

LIFULL引越しとは?赤帽の見積もりも取れる!料金、運賃早見表も紹介!

引越しラクっとNAVIのデメリットってあるの?提携業者数が少ないかも。

 

賃貸の初期費用は仲介手数料の交渉だけでなく、トータルで見たときの費用を考えるのが大事です。

 

なので他の初期費用の交渉キャッシュバックサイトの利用もぜひ、検討してみてくださいね。

 

ではでは~

 

 

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